Inseguro sobre comprar vivienda en 2023?

Mira: Tienes 2 alternativas:

1. Esperar que las tasas de interés bajen y para entonces ver qué tipo, calidad y ubicación de vivienda puedes conseguir.
2. Comprar la vivienda adecuada para tí y tu familia ahora y luego, durante la vigencia del crédito, vender tu cartera hipotecaria a otro banco a través del procedimiento de venta de cartera con cesión de hipoteca, o solicitar una disminución de tasa en el banco donde la tienes.

Si estás en el momento de tu vida en que te sientes listo para comprar tu vivienda y te hace sentido, el capital que construyes vía valorización hará que valga la pena arrancar con una tasa inicial más alta, pues será algo temporal.

Recuerda que no estás casado con la tasa de interés. Tampoco con un plazo de financiación de 20 o hasta 30 años. Pero recuerda también las 10 precauciones que debes tener en cuenta a la hora de adquirir financiación para no morir en el intento:

• PRECAUCIÓN 1:

  En este momento cuando las tasas están relativamente elevadas para vivienda superior a VIP y VIS, procura elegir modalidad de Crédito Hipotecario por sobre la modalidad de financiación con Leasing Habitacional. La razón: Te será posible vender la cartera hipotecaria a otro banco cuando las tasas bajen, haciéndose la cesión de hipoteca entre bancos. Tú tendrás la "Sartén por el mango". Cuando financias a través del leasing habitacional no es posible esta figura porque el inmueble está ya está a nombre del banco que financia y no hay hipoteca para ceder. La hipoteca es la garantía real para el pago de la deuda. En este último caso con Leasing Habitacional dependerás de una decisión del banco que podrá negarte la solicitud de reducción de tasa, mientras en el primer caso, con crédito hipotecario, serás tú quien tome la decisión de manera unilateral.

• PRECAUCIÓN 2:

  No tomes endeudamiento con tasa indexada a UVR, sino tasas en pesos, preferiblemente cuota fija. Lo anterior debido a que entramos en un ciclo inflacionario en la economía global, de la cual Colombia no escapa. Una tasa indexada a UVR puede representar la pequeña línea que te defina el que puedas a futuro pagar o no tu vivienda.... y a nadie le gusta perder la vivienda por no poder pagar las cuotas. Tener que entregarla al banco como bien en dación de pago es de las cosas más dolorosas para una familia. Resumen: no en UVR.

• PRECAUCIÓN 3:

  Sobre todo en la parte inicial del crédito procura en lo posible hacer abonos extras a capital que te permitan amortizar de manera más eficiente el crédito. Realizar prepagos sin sanción es algo que ya está permitido, aunque se te pedirá que éstos abonos extras a capital sean equivalentes a mínimo tres cuotas. Éste sería un buen uso para "las primas".

• PRECAUCIÓN 4:

  Cuando las tasas bajen lo suficiente y solicites tú a otro banco que te compren la cartera a una tasa más baja, no refinancies a un plazo mayor sino al mismo plazo que te faltaba para terminar de pagarlo en el otro banco. Teniendo en cuenta que la tasa bajará y la cuota también, ahorra ese remanente para continuar haciendo abonos a capital en el nuevo banco cada vez que acumules el equivalente a tres cuotas.

• PRECAUCIÓN 5:

  Nunca compares tasas de interés entre bancos para tu crédito hipotecario antes de tomar la decisión de con cual banco solicitarlo. Éste es de los errores más comunes. Lo que sí debes hacer es solicitar siempre una simulación impresa y "comparar cuotas" incluyendo seguros. Porqué? Porque la diferencia en el costo de los seguros entre un banco y otro puede ser realmente abismal y seguramente hacer que pagues una cuota mucho mayor que en otro banco que te muestre sólo menores tasas. No caigas en este error. Pregunta por el costo de los seguros siempre. En créditos hipotecarios no siempre es cierto que a menor tasa, menor cuota. Soldado advertido....

• PRECAUCIÓN 6:

  Siempre pregunta a tu banco antes de solicitar tu crédito hipotecario cómo puedes sustituír y endosar póliza de seguros y evalúa alternativas por fuera del banco directamente con Agencias de Seguros o Brokers de Seguros. Te podrás sorprender de cuánto valdría la pena por el ahorro que te representaría, teniendo en cuenta los años de vigencia de tu crédito.

• PRECAUCIÓN 7:

  Si eres empleado de una empresa que tiene un convenio de libranza o lo tiene con varios bancos que abarquen beneficios en créditos hipotecarios, evalúa los simuladores de todos ellos comparando las cuotas correspondientes, incluyendo seguros. Por lo general, las condiciones de los créditos a través de libranza son mucho mejores que las que cualquier banco te daría como persona natural de manera independiente, si lo hacieras por fuera del convenio.

• PRECAUCIÓN 8:

  Abstente de solicitar o recibir productos de crédito adicionales a tu crédito hipotecario, como créditos de libre inversión o tarjetas de crédito, máxime si ves que en las condiciones de éstos, se están otorgando utilizando la hipoteca de tu vivienda como garantía del pago. Porqué? Por dos razones: a. Te pueden entorpecer la aprobación del crédito por políticas de riesgo cuando desees solicitar con otro banco la compra de cartera a menor tasa ya que tendrás mayor endeudamiento. b. Para poder ceder la hipoteca ante la inminente compra de cartera, tu banco actual te solicitará el pago previo de los dineros adeudados en tarjetas de crédito, créditos rotativos y libre inversión si éstos están amparados bajo la hipoteca y ésto puede resultar obstaculizando la compra de cartera pues requerirás liquidez para liberarte de esta posible restricción. Las únicas deudas buenas para una familia son las destinadas a vivienda y aquellas utilizadas para financiar proyectos de inversión que con involucramiento directo rentan más del doble del costo del crédito (tasa pactada).

• PRECAUCIÓN 9:

  Normalmente hay una a dos Ferias de Vivienda al año en las ciudades principales de Colombia. Si tu interés es comprar vivienda nueva, no puedes perdértela. Los bancos con stand allí, normalmente quiebran tasas de interés. Acércate, solicita tu preaprobado y tu tasa de feria, no sin antes verificar la vigencia de dicha tasa respecto a la fecha máxima dentro de la cual ha de realizarse el desembolso para que la tasa de feria aplique.

• PRECAUCIÓN 10:

  Si ya estás financiando tu vivienda, pero elegiste la modalidad de Leasing Habitacional, siempre podrás ir a la oficina bancaria y solicitar disminución de tu tasa de interés siempre y cuando: Las tasas comparables del mercado estén por debajo y estés manejando varios productos con tu banco generando "buena reciprocidad". Ante el riesgo de perder la "profundización en producto" que tienen contigo, es decir, que tomes la decisión de llevarte los depósitos y demás productos de crédito diferentes al de vivienda para otro banco, el banco autorizará muy posiblemente la reducción solicitada. Debes solicitarla directanente ante el Gerente o Subgerente de la oficina. Al tratarse de un procedimiento de excepción, sólo estos cargos tienen atribuciones e instrucciones para el manejo de solicitudes de este tipo por parte de clientes. Por otra parte, si eres consciente de ser un cliente de "buena reciprocidad" para el banco, te recomiendo no radicar la solicitud de crédito sin antes hablar con el Gerente de la Oficina para buscar una tasa preferencial. En muchos casos y dependiendo del banco, los Gerentes pueden escalar estas solicitudes cuyas aprobaciones de disminución de tasa (menor tasa pactada vs. las tasas de lista) deben quedar radicadas desde el principio junto con la solicitud de crédito del cliente. Si no lo haces antes de radicar, no será posible negociar después la tasa inicial cuando sea aprobado el crédito.

Siguiendo las recomendaciones anteriores, cuando las tasas caigan, tendrás lo mejor de los dos mundos: Una tasa más baja y una casa valorizada que está construyendo tu futuro financiero y que brinda estabilidad y seguridad tangible a tu familia.

Ahora, te expongo otras buenas razones del porqué deberías decidirte ya a comprar tu vivienda en Colombia en el 2023 y no dilatar la decisión (razones relativas al bien inmueble como tal y no a la financiación):

Los precios promedio de los bienes inmuebles nunca bajan a largo plazo, ni siquiera entre períodos de crisis económicas e hipotecarias cuando la demanda por propiedades baja como resultado de las alzas en las tasas de interés. Invertir en bienes raíces siempre será buena inversión rentable, tangible y de bajo riesgo si cuentas con liquidez.

Las tasas de retorno por arrendamientos van en incremento. La población que demanda crece más rápido que la oferta inmobiliaria y la tierra apta en las urbes ya escasea.

Estamos en una coyuntura donde las Bolsas de Valores están en rojo, y los bancos pagan altas tasas de interés por CDTs luchando por tratar de mantener su "posición propia" según las reglas del encaje bancario, mientras batallan contra indicadores de cartera vencida pocas veces antes vistos y ven reducir sus margenes de intermediación al mantener una considerable porción de sus colocaciones de largo plazo en cartera de vivienda colocada desde años atrás a tasas inferiores al 14% EA, cuando al día de hoy, cada vez requieren captar más vía CDT pagando los recursos al 16% EA. simultáneamente al posible riesgo de contagio por la coyuntura bancaria en Estados Unidos y Europa. Claro, afortunadamente la mayoría de las captaciones son en Cuentas de Ahorros cercanas al 0% y eso les da estabilidad, pero el panorama global no es alentador. Todo está interconectado.

Pregunta: Si decidieras dónde poner a invertir tu capital de cuota inicial para el inmueble que estás indeciso en comprar... en qué invertirías hoy ese capital con un riesgo más bajo que el inmobiliario?

Por otra parte, la inflación y la subida del dólar ha disparado los costos de la construcción de vivienda nueva y además, las tasas de crédito constructor para la financiación de los proyectos nuevos también han subido. Esto hará que tomar tu decisión de compra "ya", te congele precio antes de que sigan subiendo (si te decides por vivienda nueva), o puedas comprar todavía a buen precio vivienda usada antes de que los precios de la vivienda usada se contagien cuando la vivienda nueva escasee ya que el panorama de riesgo de corto plazo para las constructoras no es el mejor en este momento.

De hecho, hay expectativa de decrecimiento en la oferta de vivienda nueva para el 2023 para la mayoría de ciudades de Colombia, a excepción de Bucaramanga y Villavicencio. No por falta de demanda, sino por el riesgo inflacionario y volatilidad del dólar que les representa a las constructoras no contar con suficiente seguridad presupuestal durante la construcción del proyecto. El riesgo es que venden a un precio y la inflación y el dólar pueden voltearles el PyG del proyecto durante la construcción.

Por todo lo anterior, para tí como comprador, la valorización en ambos casos está asegurada.

Ahora, si tu preocupación para la toma de la decisión de compra es el "Riesgo País", recuerda que en el 2023 la inversión extranjera en Colombia ha crecido un 24%, después del crecimiento record en inversión extranjera obtenido en 2022. Además, las proyecciones de crecimiento del PIB son positivas para 2023. Esto significa que la sumatoria de los ingresos por bienes y servicios prestados en Colombia por los diferentes sectores productivos, tienden en su conjunto a seguir creciendo, aunque no al mismo ritmo del 2021 y 2022.

Colombia, históricamente, ha mantenido un crecimiento de los precios de la vivienda nominales por encima de la inflación, permitiendo que la vivienda sea un activo refugio para situaciones inflacionarias; sin embargo, los niveles actuales de inflación están por encima de este crecimiento, a pesar de que ha sido positivo y que durante el año ha estado en +6,6% en promedio nominal mensual.

Otra razón, es que en caso de eventual fallecimiento del titular, cuando la adquisición de la vivienda se hace mediante financiación bancaria, la deuda queda saldada por el seguro y ello supone que el bien será patrimonio heredable sin haberse pagado en su totalidad. En caso de haberse soportado la aprobación del crédito con ingresos de varias personas en la familia, sólo la parte del saldo de la deuda correspondiente al copropietario fallecido será la que se salde, es decir, en estos casos no se saldará completamente la deuda por el fallecimiento, sino sólo la parte atribuída al fallecido.

Adicionalmente, por las ventajas que puede llegar a representar la Afectación a Vivienda Familiar. Consiste en que el bien inmueble adquirido por una persona casada con sociedad conyugal vigente o por una persona soltera con unión marital de hecho y "destinada para la vivienda de la familia", debe afectarse a vivienda familiar, con lo cual será inembargable salvo muy pocas excepciones, proporcionando seguridad y estabilidad a sus miembros.